3 kịch bản 'vỡ trận' chung cư

Nhà giàu ngoảnh mặt

Trước đây, với mác "cao cấp", chung cư VIP,...chung cư đã huyễn hoặc được nhiều vị khách có tiền về một môi trường sống hiện đại, sang trọng, đầy đủ tiện nghi và tiện ích.

Tuy nhiên, càng ngày những bất tiện tại các khu chung cư nói chung và cả các chung cư cao cấp nói riêng đã khiến khách hàng phải nhìn nhận lại quan niệm về chung cư.

Trước hết, những vụ tranh chấp xảy ra liên tục trong thời gian gần đây của người dân với chủ đầu tư cho thấy rất nhiều bất cập trong quy định về quản lý cũng như sở hữu về nhà chung cư.

Cụ thể, việc quy định không gian sở hữu chung và riêng vẫn chưa có một hành lang pháp lý chặt chẽ, dẫn đến rất nhiều các khu chung cư hiện nay không có các không gian sinh hoạt chung tối thiểu như nhà văn hóa, nhà sinh hoạt cộng đồng, sân chơi, nhà để xe,...Nhiều vụ kiện tụng, tranh chấp kéo dài xung quanh vấn đề này đã xảy ra ở nhiều chung cư như: chung cư Nàng Hương (Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội), chung cư CT2 Mễ Trì Thượng (Hà Nội),...

Đặc biệt, việc các dịch vụ "chặt chém" quá mức phí quy định của thành phố Hà Nội cũng đã khiến người dân sống ở chung cư vô cùng bức xúc. Một trong những điểm nóng xảy ra vấn đề này lại chính là các chung cư được gắn mác "cao câp" như: Keangnam, Ciputra, The Manor,...

Nguy hiểm hơn, việc xảy ra hàng loạt các vụ hỏa hoạn tại nhà chung cư đã khiến cho không ít người phải hoảng sợ và đặt dấu hỏi về việc an toàn cháy nổ tại các nhà chung cư hiện nay. Chỉ riêng trong năm 2011, nhiều vụ cháy kinh hoàng đã xảy ra tại một số khu chung cư cao tầng của Việt Nam như: Cháy lớn tại tòa nhà 26 tầng 57 Láng Hạ - Hà Nội hồi đầu năm, cháy tòa nhà Toserco - Kim Mã - Hà Nội (7/2011), Cháy lớn ở tầng 7 tòa nhà Keangnam (8/2011), gần đây nhất là vụ cháy tại tòa nhà 33 tầng của EVN,...

Ngoài ra, những bất tiện của nhà chung cư như: sửa nhà phải xin phép các hộ gia đình xung quanh, vất rác phải đúng giờ và đúng nơi quy định, không được phép làm kinh tế như mở quán bán hàng, cho thuê làm cửa hàng....đã làm hạn chế sự tự do của của cư dân sống trong tòa nhà.

Chính vì những bất tiện trên, càng ngày người mua chung cư càng phải quan niệm đúng về nhà chung cư. Và vì thế, những gia đình có tiền, sẽ chuyển sang mua đất, xây nhà riêng, thay vì đầu tư vài tỷ đồng để mua nhà chung cư.

Xưa nay, với giá bán của các chung cư tại Hà Nội thường trên 30 triệu đồng/m2, đối với một số chung cư gắn mác "cao cấp", giá thậm chí có thể trên 40 triệu đồng/m2, vốn thường được dành có những đối tượng có thu nhập cao và mua để đầu cơ là chính. Vì vậy, khi những đối tượng này ngoảnh mặt đi với nhà chung cư, cũng đồng nghĩa thị trường chung cư đã mất đi đối tượng khách hàng chính mà xưa nay hướng đến. Đây chính là kịch bản đầu tiên về "vỡ trận" chung cư được dự đoán.

Chủ đầu tư giảm giá và chấp nhận lỗ

Chính vì hướng đến đối tượng có tiền và đầu cơ, nên khi thị trường địa ốc trầm lắng và đối tượng khách hàng này không còn mặn mà với nhà chung cư, đã đẩy chủ đầu tư vào thế buộc phải giảm giá bán và chấp nhận lỗ.

Theo tính toán của những người trong ngành xây dựng, thì tính chung tất cả các chi phí xây dựng một m2 nhà chung cư dưới 20 tầng ở Hà Nội, giá thành không dưới 16 triệu đồng.

Trong khi đó, với những chung cư gắn mác "cao cấp" thì các chi phí xây dựng, sử dụng thiết bị, công nghệ, vật liệu xây dựng,...sẽ còn cao hơn nữa, tức là không dưới 20 triệu đồng/m2. Với mức giá này, khi thị trường đang đi xuống như hiện nay và khi chung cư hiện nguyên hình là loại nhà ở dành cho người thu nhập thấp thì vẫn là một con số xa vời với thực tế, người mua khó chấp nhận được.

Cách đây 3 - 5 năm, khi thị trường chung cư đang "sốt", hầu hết các chủ đầu tư đều nhìn thấy đây là một phân khúc rất tiềm năng, vì dù đưa ra mức giá cao, nhưng người dân vẫn tranh nhau đặt chỗ.

Cũng chính vì vậy, nhiều chung cư đã hoàn thành hoặc đang làm dở dang vẫn được thực hiện theo tư duy trên 30 triệu đồng/m2. Hơn nữa, việc thổi giá lên quá cao đã được duy trì suốt một thời gian dài khi chủ đầu tư vẫn tự coi mình là "thượng đế" vì cầu lớn hơn cung và việc đầu cơ nhà chung cư rất phổ biến.

Vì thế, kịch bản "vỡ trận" sẽ xảy ra, nếu chủ đầu tư muốn bán được hàng, thì buộc phải giảm giá về giá trị thực và phù hợp với tình hình thị trường hiện nay. Tuy nhiên, việc giảm giá để người mua có thể chấp nhận được thì chủ đầu tư phải chấp nhận lỗ nặng, vì giá thị trường chấp nhận được ở thời điểm hiện nay chỉ khoảng 11 - 12 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, nếu không giảm giá, không bán được hàng, chủ đầu tư cũng khó có thể tất toán để trả nợ ngân hàng (hầu hết các dự án bất động sản trước đây đều thực hiện bằng các khoản vay ngân hàng) và cũng không có vốn để thực hiện tiếp dự án.

Chuyển hướng sang nhà giá rẻ

Đây được coi là hướng đi chiến lược để tồn tại trong thị trường hiện nay của nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Như đã phân tích ở trên, khi chung cư được nhìn nhận lại và thị trường địa ốc đang trầm lắng như hiện nay, việc hướng đến đúng đối tượng của chung cư là người có thu nhập thấp lại là một thị trường đầy tiềm năng và có cầu lớn.

Có thể thấy, hàng loạt các tập đoàn, công ty lớn đều có xu hướng chuyển sang đầu tư cho nhà chung cư giá trung bình. Mới đây, Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị (HUD) chính thức mở bán nhà thu nhập thấp dự án chung cư An Bình tại TP Nha Trang (Khánh Hòa) với mức giá đề xuất 300-600 triệu đồng/căn. Diện tích căn hộ 46 m2 đến 64 m2.

Trước đó, theo kế hoạch Công ty Cổ phần Vinaconex Xuân Mai cũng đã phối hợp với đối tác Bình Dương để xây dựng tại Hà Nội căn hộ giá 150 triệu đồng/căn.

Hay trong số 10 dự án nhà ở sẽ đưa ra giới thiệu, Tập đoàn Novaland Group dự định sẽ phát triển 2 dự án căn hộ có giá trung bình tại quận 9, TP.HCM là dự án Lucky Dragon Residence và dự án Phú Hữu Residence với mức giá 14-15 triệu đồng/m2.

Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House) cũng có kế hoạch phát triển dự án căn hộ nhắm vào đối tượng khách hàng có thu nhập trung bình và dưới trung bình với diện tích vừa phải, có giá 500-600 triệu đồng/căn.